Il “Terrore” delle proprietà immobiliari!

Quale è il diabolico acronimo che terrorizza i proprietari di immobili?

Parliamo dell’ IMU letteralmente “l’ Imposta Municipale Unica” una tassa riscossa da ogni  Comune relativamente agli immobili collocati sul proprio territorio che dal 2011 ha sostituito la vecchia Ici ed altre tassucole calcolate sul reddito fondiario di ciascun immobile. E’ nei fatti  la tassa di possesso. Come sappiamo viene pagata in due rate quasi uguali   rispettivamente a giugno e dicembre di ogni  anno.

Come si calcola?

A dir poco banale il calcolo : si prende la rendita dell’ immobile che troverete sulla certificazione catastale  si applicano poi due coefficienti rivalutativi uno uguale per tutti + 5% e l’ altro tipico della categoria catastale. Su detto prodotto si calcola  una percentuale variabile anche in questo caso secondo la tipologia immobiliare .Non è purtroppo banale anzi quasi sempre agghiacciante il risultato finale cioè la somma da pagare  per gliimmobili così detti non  abitativi o strumentali  perché per  essi l’onere dell’ imposta è assai più gravoso che per le civili abitazioni che nella maggior parte dei casi essendo prime case   pagano “0”  . Esempio il proprietario di un negozio  categoria catastale  C1 pagherà nel comune di Firenze il 1.06 % sul valore ottenuto con la precedente moltiplicazione. .

Perché abbiamo portato l’ esempio del negozio?

La stragrande maggioranza dei Negozi possiede rendite quindi valori catastali che sopravanzano largamente il prezzo effettivamente realizzabile in caso di vendita tant’ è che spesso l’ Ufficio del Registro esegue un accertamento di valore sulle transazioni .  Allo stesso tempo l’ormai cronica difficoltà del Retail  ha eroso la capacità dei piccoli commercianti di pagare affitti congrui. Risultato…….  ingente IMU da pagare e modesti affitti da riscuotere. Una nostra indagine statistica ci ha mostrato come in 20 anni si arrivi in molti casi a pagare al Comune un importo complessivo IMU pari a ca. il 40% del prezzo di vendita. No comment ……!

Per gli immobili così detti non  abitativi o strumentali quali ad esempio  negozi, uffici, laboratori, capannoni e magazzini quale è la proporzione  fra gli affitti pagati dall’ inquilino al proprietario e l’ IMU versata dal proprietario al Comune ?

A quanti canoni mensili di locazione corrispondel’ Imu questi  immobili? 

 Non sarà per tutti uguale . La verifica dei numeri che passa attraverso la messa in relazione dei canoni di mercato con l ‘ IMU  ci dice che la più svantaggiata è come detto la categoria dei negozi per pagarne l’ IMU ci occorrono quasi sempre i mesi di Gennaio, Febbraio e parte se non tutto Marzo .  Per pagare quella degli uffici ci serviranno le pigioni di Gennaio e tutto o quasi tutto il Febbraio . Per un capannone o un laboratorio potrebbe bastare  l’affitto del solo  gennaio.

Cosa ci dicono chiaramente questi numeri?

Il peso fiscale dell’ IMU è pesantissimo per non dire poco sostenibile ed estremamente variabile fra le varie asset class immobiliari. Atteso  che questa imposta  non è negoziabile , il reddito da locazione per gli immobili strumentali  è stato grossomodo flat  se non lievemente ridimensionato negli ultimi 5 anni i prezzi di vendita hanno dovuto compensare la situazione registrando prezzi marcatamente negativi .

Abbiamo rispetto all’ IMU qualche Good News?

 Fortunatamente Si !

  1. Per il Comune di Firenze Parliamo ad esempio delle abitazioni con canone concordato ove il soggetto prenda la residenza l’ aliquota è ridotta a circa alla metà
  2. Per negozi, alberghi e laboratori in relazione all’ emergenza COVID se il locatore nel 2020 o per il 2021 ha ridotto per almeno 6 mesi “consecutivi” del 30 % il canone ha diritto ad una riduzione di circa ¼ dell’ imposta
  3. Infine per le società a livello nazionale nel 2020 e 2021 la deducibilità dell’ imposta pagata ai fini IRES passerà dal 50 al 60 % e se non cambierà la legislazione  dal 2022 sarà del 100%
  4. mentre ricordiamo che sempre per le società l’ IMU è totalmente indeducibile ai fini IRAP .

Un caro Saluto.